En México, muchas personas han optado por el apalancamiento hipotecario como estrategia para comprar una propiedad. Pero, ¿cómo funciona el apalancamiento inmobiliario? Esta herramienta se trata de utilizar dinero prestado como un crédito hipotecario para tener un capital más amplio.
Para conocer si vale la pena invertir en propiedades de lujo a través del apalancamiento inmobiliario, te compartimos una guía para conocer las principales ventajas y desventajas de este proceso.
¿Qué es el apalancamiento inmobiliario?
El apalancamiento inmobiliario es un proceso de financiamiento que permite a los interesados, al invertir, utilizar dinero propio y dinero prestado con la finalidad de obtener una mayor rentabilidad a corto plazo.
La inversión inmobiliaria con esta técnica es usada por distintos sectores, como lo son inversionistas con o sin experiencia, empresas o familias que buscan una propiedad con alto valor.
Funcionamiento del apalancamiento inmobiliario en México
El grado de apalancamiento se determina mediante una fórmula simple:
inversión/capital propio
La inversión corresponde a la totalidad del precio de la vivienda y el capital propio es el dinero que vas a pagar sin ayuda del crédito hipotecario, que normalmente corresponde al enganche. Al emplear esta fórmula, puedes obtener tres tipos de resultados que te dan una idea de la rentabilidad inmobiliaria:
- Positivo. El rendimiento es superior a lo que cuesta la deuda.
- Negativo. La tasa de rendimiento es inferior a la tasa de interés.
- Neutro. El rendimiento y el pago de la deuda son iguales.
Opciones de financiamiento disponibles
En México existen distintos tipos de financiamientos hipotecarios que normalmente son otorgados por instituciones públicas y privadas que permiten que las personas adquieran más rápido una vivienda.
Los más comunes son:
- Créditos hipotecarios otorgados con entidades bancarias
- Préstamos de Infonavit y Fovissste para trabajadores
- Crowdfunding inmobiliario
- Fondos de inversión inmobiliaria (FIBRAS)
Requisitos para acceder al apalancamiento
Para adquirir una propiedad en el mercado inmobiliario mexicano a través del apalancamiento, es importante cumplir con los siguientes requisitos y documentación:
- Ingresos estables: es crucial comprobar que cuentas con ingresos estables que demuestran tu capacidad financiera para cubrir las mensualidades del financiamiento.
- Historial crediticio: las entidades financieras que realizan el apalancamiento inmobiliario se encargan de revisar el historial crediticio para conocer la capacidad que cada persona tiene para pagar sus deudas.
- Se evalúa la propiedad de tu interés: se efectúa una evaluación de la propiedad para asegurarse que el valor total y la cantidad que se te prestará es la adecuada.
- Tener el pago inicial: un requisito fundamental es contar con el capital para realizar el pago inicial que normalmente corresponde al 10% o hasta el 20%.
Beneficios del apalancamiento inmobiliario
Maximización del retorno sobre inversión (ROI)
El apalancamiento inmobiliario puede incrementar el retorno sobre inversión (ROI), ya que es una técnica que permite que los inversionistas tengan acceso a viviendas de alto valor con menor inversión propia, generando que se maximice la rentabilidad en menor tiempo.
Para saber cuál es el ROI de una inversión inmobiliaria, tendrás que aplicar la siguiente fórmula:
- ROI (%) = (Ingreso neto / Inversión Total) × 100
Diversificación de inversiones
Otro de sus beneficios es la diversificación de inversiones, es decir, al no invertir todo el dinero propio en una sola vivienda, permite que los inversionistas puedan ampliar su cartera con más propiedades para generar mayores ingresos.
Ventajas fiscales
El apalancamiento inmobiliario puede tener grandes ventajas fiscales para los inversionistas. Algunas tasas de interés hipotecarias o gastos adicionales pueden ser deducibles de impuestos, permitiendo que el retorno de inversión sea mayor.
Algunas de las ventajas fiscales más importantes al utilizar el apalancamiento inmobiliario son:
- Depreciación del inmueble
- Deducción de intereses fiscales
- Exención del ISR en la venta de casa habitación
Riesgos y consideraciones importantes
Flujo de efectivo negativo
Un riesgo financiero en bienes raíces a través del apalancamiento inmobiliario es el flujo de efectivo negativo, que es cuando los gastos de la propiedad como la hipoteca o el mantenimiento son más elevados que los ingresos que genera la vivienda.
Por ejemplo, si la propiedad está en alquiler y los ingresos no alcanzan para cubrir los gastos esenciales.
Fluctuaciones del mercado
Las fluctuaciones del mercado pueden afectar considerablemente la apreciación de propiedades, ya que, existe una variación en el valor total de los inmuebles y tasas de interés, afectando la rentabilidad de la inversión.
A largo plazo, las fluctuaciones del mercado pueden ser un gran riesgo para los inversionistas, generando problemas para revalorizar la propiedad y que sea más complicada su venta.
Tasas de interés variables
El apalancamiento inmobiliario se puede ver afectado por las tasas de interés hipotecarias variables; un aumento en los intereses puede verse reflejado en las mensualidades del financiamiento, la rentabilidad de la propiedad e incluso afectar el flujo de caja.
Estrategias efectivas de apalancamiento inmobiliario
Selección de propiedades con alto potencial
Existen muchos factores que debes tener en consideración para adquirir una propiedad de alto potencial con la finalidad de crear un patrimonio inmobiliario a largo plazo. Por ejemplo:
- Ubicación
- Estado o antigüedad de la propiedad
- Infraestructura de la zona
- Amenidades cercanas a la propiedad
- Demanda inmobiliaria de la zona
En Grupo CAISA contamos con una amplia variedad de propiedades que se adaptan a las necesidades y presupuesto de las familias.
Cálculo del ratio préstamo-valor (LTV)
Una de las estrategias de inversión aplica el ratio préstamo-valor (LTV), que es una evaluación que compara el monto de un préstamo con el valor de la propiedad que se va a adquirir. Este proceso ayuda a los prestamistas a identificar si existe algún riesgo con el financiamiento.
Para calcularlo, se divide el monto del préstamo por el valor tasado de la vivienda; el resultado tendrás que multiplicarlo por 100 para conocer el porcentaje exacto.
Cómo empezar a invertir con apalancamiento inmobiliario
Para realizar el apalancamiento inmobiliario en los mejores lugares para invertir en México, te compartimos algunos pasos que debes tener en cuenta, como tu capacidad financiera que es vital para no caer en deudas.
Evaluación de tu capacidad financiera
- Conoce tus ingresos: investiga cuáles son tus ingresos mensuales totales, como lo es tu salario o ingresos extras que tengas.
- Enlista tus gastos: realiza una lista para conocer cuáles son tus gastos mensuales para conocer tus inversiones.
- Evalúa tu capacidad de ahorro: una vez que conozcas tus gastos mensuales, determina cuánto dinero de tus ingresos puedes destinar a una caja de ahorro.
- Crea un nuevo presupuesto: determina un porcentaje de tus ingresos a gastos esenciales, gastos no esenciales y caja de ahorro.
- Establece metas: para lograrlo es recomendable establecer metas a corto, mediano y largo plazo que permitan ampliar tu capacidad financiera.
Asesoría profesional especializada
Una vez que conozcas cómo funciona el apalancamiento inmobiliario y quieras aplicarlo para tu próxima inversión, no dudes en buscar asesoría especializada para determinar si es un proceso que se adapta a tu situación financiera.
En Grupo CAISA contamos con un equipo de expertos que analizan tu situación, se toma en cuenta tu capacidad financiera, historial crediticio y tus preferencias personales para que elijas la mejor opción para ti.
¿El apalancamiento inmobiliario es para ti?
Saber cómo funciona el apalancamiento inmobiliario te permite identificar las principales características del capital propio vs capital prestado y determinar si es el proceso que necesitas para adquirir una nueva propiedad.
Recuerda que, en caso de tener dudas sobre el apalancamiento inmobiliario, podrás solicitar asesorías especializadas que establezcan si es una buena opción para tu situación financiera.
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