Comprar una vivienda es uno de los pasos más importantes en la vida financiera de cualquier persona. Antes de tomar esta decisión, es fundamental entender tu capacidad de endeudamiento hipotecario: el monto máximo que puedes destinar mensualmente al pago de una hipoteca sin comprometer tu estabilidad financiera.
En términos prácticos, se refiere al porcentaje de tus ingresos que puedes destinar al pago de las cuotas de un préstamo o hipoteca. Conocer este número es esencial para analizar tus ingresos, gastos y deudas existentes, lo que te permitirá establecer préstamos para vivienda sostenibles, evitar el sobreendeudamiento y facilitará la aprobación del crédito.
La Regla del 30-35%: El estándar bancario
Los prestamistas usan la regla del 35% en hipotecas en la evaluación financiera para compra de una casa porque establece un límite de endeudamiento seguro, así el comprador podrá afrontar el pago de la vivienda y mantener un equilibrio financiero sostenible a largo plazo.
Esta regla existe porque:
- Te asegura mantener un margen financiero para otros gastos esenciales
- Reduce el riesgo de impago desde la perspectiva del banco
- Te protege a ti de sobre-endeudamiento
Ejemplo simple: Si tus ingresos netos mensuales son de $30,000 MXN, el máximo que deberías destinar a una hipoteca sería entre $9,000 y $10,500 MXN mensuales.
Escenarios Precalculados: ¿Para cuánto te alcanza tu sueldo realmente?
Para ahorrarte cálculos complejos, aquí te mostramos tres escenarios realistas basados en salarios comunes en Querétaro y Puebla. Estos números asumen que no tienes otras deudas activas (créditos personales, automotrices, etc.). Si las tienes, deberás restar esos pagos del monto que verás aquí.
Escenario 1: Ingresos netos de $20,000 MXN mensuales
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Ingresos netos mensuales | $20,000 |
| Capacidad máxima (35%) | $7,000 |
| Rango típico de cuota hipotecaria | $6,000 – $7,000 |
| Precio aproximado de vivienda (Querétaro/Puebla) | $800,000 – $1,000,000 |
¿Qué significa esto? Con un sueldo de $20,000 mensuales, podrías acceder a una hipoteca para una vivienda de entre $800,000 y $1,000,000 MXN, pagando aproximadamente $6,000-$7,000 mensuales en cuotas hipotecarias (asumiendo una tasa de interés del 8-9% y un plazo de 20 años).
Escenario 2: Ingresos netos de $30,000 MXN mensuales
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Ingresos netos mensuales | $30,000 |
| Capacidad máxima (35%) | $10,500 |
| Rango típico de cuota hipotecaria | $9,000 – $10,500 |
| Precio aproximado de vivienda (Querétaro/Puebla) | $1,200,000 – $1,500,000 |
¿Qué significa esto? Este es el perfil típico de un profesional establecido. Con estos ingresos, accederías a viviendas de $1,200,000 a $1,500,000 MXN, con cuotas mensuales de $9,000-$10,500. En Querétaro y Puebla, esto te abre opciones en desarrollos de calidad en zonas como Zibatá, Juriquilla o Lomas de Angelópolis.
Escenario 3: Ingresos netos de $50,000 MXN mensuales
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Ingresos netos mensuales | $50,000 |
| Capacidad máxima (35%) | $17,500 |
| Rango típico de cuota hipotecaria | $15,000 – $17,500 |
| Precio aproximado de vivienda (Querétaro/Puebla) | $2,000,000 – $2,500,000 |
¿Qué significa esto? Con ingresos de $50,000 mensuales (pareja profesional o empresario), te sitúas en el segmento de vivienda de calidad superior. Accederías a propiedades de $2,000,000 a $2,500,000 MXN, con cuotas de $15,000-$17,500. Este rango te permite acceder a los mejores desarrollos con amenidades exclusivas.
La fórmula manual: Calcula tu propio número
Si tu situación es diferente a estos escenarios (tienes deudas previas, ingresos variables, o gastos muy específicos), aquí está la fórmula que utilizan los bancos:
Capacidad de Endeudamiento = (Ingresos Mensuales Netos – Gastos Fijos y Variables) × 0.35
Donde:
- Ingresos mensuales netos = suma de todos tus ingresos después de impuestos (salarios, ingresos por trabajo independiente, alquileres, etc.)
- Gastos fijos y variables mensuales = todos tus gastos recurrentes
- 0.35 = el porcentaje máximo recomendado (puedes usar 0.30 si prefieres ser más conservador)
Paso 1: Identifica tus ingresos mensuales netos
Tus ingresos netos mensuales son la suma de todos los ingresos que recibes regularmente, como salarios, trabajos independientes, ingresos por alquiler, dividendos y cualquier otro monto que recibas de forma recurrente, después de haber pagado impuestos.
Ejemplo: Imagina que tienes un salario mensual de $20,000 pesos, en trabajos por tu cuenta ganas $8,000 pesos, y además pones en alquiler un inmueble por $12,000 pesos. Todas estas cantidades son netas. Entonces, tus ingresos mensuales totales serían de:
$20,000 + $8,000 + $12,000 = $40,000 pesos mensuales
Paso 2: Determina tus gastos fijos mensuales
Lo siguiente es calcular tus gastos totales mensuales, para lo que debes considerar tanto tus gastos fijos familiares como tus gastos variables mensuales.
Gastos fijos (aquellos que se repiten periódicamente y que no varían su monto):
- Renta o hipoteca actual
- Facturas de servicios con cantidades fijas (servicios de streaming, etc.)
- Impuestos de tus propiedades
- Préstamo de automóvil
- Seguro de vivienda
Gastos variables (aquellos que dependen de tu consumo o no se hacen cada mes):
- Servicios como agua, luz, gas, internet
- Comida
- Ropa
- Consultas médicas
- Ocio y entretenimiento
Siguiendo con el ejemplo, imagina que este mes tienes los siguientes gastos:
Gastos fijos:
- Servicios de streaming: $500
- Préstamo de automóvil: $3,000
- Seguro de vida: $1,600
- Total: $5,100
Gastos variables:
- Consultas médicas: $2,000
- Ocio: $1,600
- Servicios: $1,200
- Total: $4,800 este mes
Total entre gastos variables y fijos: $9,900
Paso 3: Calcula tu capacidad de endeudamiento
Ahora que tenemos claros los conceptos y cantidades de la fórmula para calcular tu capacidad de endeudamiento, es momento de aplicarla a nuestro ejemplo:
Ingresos mensuales netos – gastos fijos y variables (×0.35) = capacidad de endeudamiento
$40,000 – $9,900 = $30,100
$30,100 × 0.35 = $10,535
En este ejemplo, tu capacidad de endeudamiento para pagar una hipoteca sería aproximadamente de $10,535 pesos mensuales.
Factores que el banco evalúa además de tu sueldo
Historial crediticio y su impacto
Como sabemos, el historial crediticio es un registro que muestra tu uso del dinero en el pasado y cómo has cumplido con tus pagos.
Las instituciones financieras y los prestamistas evalúan el riesgo y deciden si aprobarte o no un préstamo, según tu historial crediticio. Con tu historial crediticio también determinan tu solvencia económica para un crédito inmobiliario.
Entre mejor sea tu historial crediticio, te darán mejores condiciones en el préstamo. Para mejorarlo, te recomendamos:
- Cumple con tus pagos de créditos y préstamos a tiempo
- No uses en exceso toda tu línea de crédito
- Diversifica los tipos de crédito que usas
- Revisa tus estados de cuenta de créditos regularmente
- Paga la totalidad de tus mensualidades; cuando no puedas, paga más del mínimo
Otros factores relevantes
Además del historial crediticio, los bancos evalúan:
- Edad: No existe un límite legal, pero se aconseja no tener más de 75 años en el momento de terminar de pagar la hipoteca.
- Estabilidad laboral: Un contrato indefinido o antigüedad en el puesto de trabajo aporta seguridad. Los bancos prefieren empleados formales o empresarios con negocios estables.
- Deudas actuales: Las deudas existentes reducen tu capacidad de endeudamiento porque aumentan el porcentaje de ingresos destinados a obligaciones financieras, lo que limita el margen disponible para asumir una nueva hipoteca. Si otras deudas ya consumen parte de ese porcentaje, el monto aprobado será menor.
- Valor de tasación de la vivienda: Determina el importe máximo que el banco está dispuesto a financiar. Por lo general, las entidades bancarias financian hasta un 80% del valor de tasación o de compraventa de una vivienda.
Los gastos “ocultos” al comprar casa: No olvides el enganche y los costos adicionales
La capacidad de endeudamiento te dice cuánto puedes pagar mensualmente en la hipoteca, pero comprar una casa implica otros gastos que debes contemplar desde el inicio:
Gastos iniciales de la compra:
- Enganche: Típicamente entre 10-20% del valor de la propiedad (dinero que debes tener disponible antes de firmar)
- Gastos notariales: Entre 1-3% del valor de la vivienda (escrituración y trámites legales)
- Avalúo de la propiedad: Costo que cobra el banco para evaluar la vivienda
- Impuestos de adquisición: Varían según el estado (ISAI en Querétaro, por ejemplo)
Ejemplo práctico: Si quieres comprar una casa de $1,500,000:
- Enganche (15%): $225,000
- Gastos notariales (2%): $30,000
- Avalúo: $3,000 – $5,000
- Impuestos: $15,000 – $30,000
Total de gastos iniciales: $273,000 – $290,000 (antes de pagar la primera cuota de la hipoteca)
Este es un factor crítico: aunque tu capacidad de endeudamiento sea de $10,000 mensuales, debes asegurar tener disponible el enganche y los gastos iniciales.
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Próximos pasos recomendados
- Calcula tu capacidad: Usa la fórmula de este artículo o consulta con un asesor de Grupo CAISA
- Prepara tu enganche: Comienza a ahorrar si aún no tienes disponible el 15-20% del precio
- Mejora tu historial crediticio: Paga a tiempo y reduce tus deudas actuales
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Si estás considerando un cambio de vivienda, no olvides que además de la hipoteca tendrás otros gastos importantes. Revisa nuestros tips para una mudanza sin estrés para planificar mejor tu proceso.
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