Comprar vivienda es un paso importante que debe planificarse para que sea una buena experiencia. Por esto es relevante saber cómo calcular tu capacidad de endeudamiento para una casa.
Veamos qué es la capacidad de endeudamiento, cómo calcularla, la regla del 30%-35%, factores que influyen, recomendaciones para mejorarla y cómo en Grupo CAISA podemos ayudarte a encontrar una propiedad adecuada a tu capacidad.
¿Qué es la capacidad de endeudamiento?
La capacidad de endeudamiento es la capacidad máxima de deuda que una persona puede asumir sin que se vea afectada su estabilidad financiera. Para ser más precisos, qué porcentaje de tus ingresos puedes destinar al pago de las cuotas de un préstamo o hipoteca.
La capacidad de endeudamiento es esencial para analizar tus ingresos, gastos y deudas existentes, lo que te permitirá establecer préstamos para vivienda sostenibles, evitar el sobreendeudamiento y te facilitará la aprobación del crédito.
Los créditos hipotecarios y la regla del 30-35%
Al pedir un crédito hipotecario, se considera la regla del 30-35%, es decir, el porcentaje de endeudamiento recomendado, que no debe ser mayor al 30% o 35% de los ingresos mensuales totales del hogar.
Los prestamistas usan la regla del 35% en hipotecas en la evaluación financiera para compra de una casa porque establece un límite de endeudamiento seguro, así el comprador podrá afrontar el pago de la vivienda y mantener un equilibrio financiero sostenible a largo plazo.
¿Cuál es la fórmula para calcular tu capacidad de endeudamiento?
La fórmula básica para calcular la capacidad de endeudamiento es:
Capacidad de Endeudamiento = (Ingresos Mensuales – total de gastos fijos y variables) x 0,35
Donde:
- Los ingresos mensuales son los ingresos totales que percibe el hogar (comprobables)
- Los gastos fijos y variables mensuales del hogar
- 0.35 es el porcentaje máximo de los ingresos que se debería destinar para hacer el pago del crédito hipotecario.
Para aplicar esta fórmula con certeza, antes debes seguir los siguientes pasos:
Paso 1: Identifica tus ingresos mensuales netos
Tus ingresos netos mensuales son la suma de todos los ingresos que recibes regularmente, como salarios, trabajos independientes, ingresos por alquiler, dividendos y cualquier otro monto que recibas de forma recurrente, después de haber pagado impuestos.
Como ejemplo, imaginemos que tienes un salario mensual de 20 mil pesos, y en trabajos por tu cuenta ganas 8 mil pesos, además pones en alquiler un inmueble por 12 mil pesos. Todas estas cantidades son netas. Entonces, tus ingresos mensuales totales serían de:
20,000 + 8,000 + 12,000 = 40,000 pesos mensuales
Paso 2: Determina tus gastos fijos mensuales
Lo siguiente es calcular tus gastos totales mensuales, para lo que debes considerar tanto tus gastos fijos familiares como tus gastos variables mensuales.
- Gastos fijos: son aquellos que se repiten periódicamente y que no varían su monto, por lo que se tiene clara la cantidad que se debe pagar y en qué fecha.
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- Hipoteca y/o renta
- Facturas de servicios con cantidades fijas, por ejemplo, servicios de streaming
- Impuestos de tus propiedades
- Préstamo de automóvil
- Seguro de vivienda
- Gastos variables: son aquellos gastos que, o dependen de tu consumo en el mes, o no se hacen cada mes.
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- Servicios como agua, luz, gas, etc.
- Comida
- Ropa
- Consultas médicas
- Ocio
Siguiendo con el ejemplo, imaginemos que este mes tienes los siguientes gastos:
Gastos fijos:
- Servicios de streaming: 500
- Préstamo de automóvil: 3000
- Seguro de vida: 1600
Total: 5100
Gastos variables:
- Consultas médicas: 2000
- Ocio: 1600
- Servicios: 1200
Total: 4800 este mes
Total entre gastos variables y fijos: 9900
Paso 3: Calcula tu capacidad de endeudamiento
Ahora que tenemos claros los conceptos y cantidades de la fórmula para calcular tu capacidad de endeudamiento o cálculo de capacidad crediticia, es momento de aplicarla a nuestro ejemplo:
Ingresos mensuales netos – gastos fijos y variables (0.35) = capacidad de endeudamiento
40,000 – 9,900 * (0.35) = 30,100 * (0.35) = 10,535
En este ejemplo, tu capacidad de endeudamiento para pagar una hipoteca, sería aproximadamente de 10,535 pesos mensuales.
Factores que influyen en tu capacidad de endeudamiento
Historial crediticio y su impacto
Como sabemos, el historial crediticio es un registro que muestra tu uso del dinero en el pasado y cómo has cumplido con tus pagos.
Las instituciones financieras y los prestamistas evalúan el riesgo y deciden si aprobarte o no un préstamo, según tu historial crediticio. Con tu historial crediticio también determinan tu solvencia económica para un crédito inmobiliario.
Entre mejor sea tu historial crediticio, te darán mejores condiciones en el préstamo, por lo que para mejorarlo te recomendamos:
- Cumple con tus pagos de créditos y préstamos a tiempo
- No uses en exceso toda tu línea de crédito
- Diversifica los tipos de crédito que usas
- Revisa tus estados de cuenta de créditos regularmente
- Paga la totalidad de tus mensualidades, cuando no puedas, paga más del mínimo
Deudas actuales y compromisos financieros
Las deudas existentes reducen tu capacidad de endeudamiento porque aumentan el porcentaje de ingresos destinados a obligaciones financieras, lo que limita el margen disponible para asumir una nueva hipoteca.
Si otras deudas ya consumen parte de ese porcentaje, el monto aprobado será menor, lo que asegura que no sobrepases tu capacidad de pago y minimices el riesgo de atrasarse o de no pagar. Algunas estrategias para gestionar deudas antes de solicitar un crédito hipotecario son:
- Prioriza el pago de deudas con altos intereses, porque reducen tu disponibilidad financiera y aumentan tu riesgo crediticio.
- Consolida deudas en un único préstamo con menor tasa de interés, así simplificas los pagos y la carga mensual.
- Negocia plazos o condiciones con tus acreedores para ajustar cuotas a tu capacidad de pago y liberar ingresos para la hipoteca.
- Evita contraer nuevas deudas antes de solicitar el crédito hipotecario, ya que afectan tu perfil de riesgo y el monto que el banco podría aprobarte.
- Refuerza tu ahorro y reduce gastos innecesarios para aumentar tu solvencia, demostrando estabilidad financiera ante la entidad crediticia.
Recomendaciones para mejorar tu capacidad de endeudamiento
- Aumenta tus ingresos, busca fuentes adicionales de ingresos como trabajos freelance, rentas o bonificaciones para elevar tu solvencia ante los bancos.
- Reduce gastos innecesarios, en especial los gastos variables, así podrás liberar más ingresos destinados al pago de deudas y ahorro.
- Disminuye o liquida deudas existentes, paga préstamos o créditos pendientes para bajar tu ratio de endeudamiento.
- Mejora tu historial crediticio. En caso de detectar errores en tu registro de crédito, pide la corrección para demostrar seriedad financiera.
- Ahorra un colchón financiero, un buen ahorro para el enganche o para emergencias, reduce el monto a financiar y demuestra estabilidad, lo que favorece la aprobación de tu crédito.
En Grupo CAISA te ayudamos a encontrar la vivienda adecuada a tu capacidad
Una fórmula sencilla te permite calcular tu capacidad de endeudamiento para comprar una casa, aunque requiere un análisis realista de tus finanzas personales. En Grupo CAISA te ayudamos a encontrar la casa que mejor se adapte a tu capacidad de endeudamiento.
Nuestros más de 20 años de experiencia en el sector inmobiliario nos permiten ofrecerte una asesoría completa para que sepas cómo comprar la casa de tus sueños sin exceder tu capacidad de endeudamiento.
Algunos beneficios de contar con la asesoría de nuestros expertos son:
- Tienes acceso a un amplio catálogo de viviendas
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