La escrituración es el trámite notarial final para convertirte legalmente en propietario de un inmueble. Sin este documento, no tienes certeza jurídica sobre tu propiedad, lo que podría generar problemas legales en el futuro.
En México, aproximadamente 10 millones de viviendas carecen de escrituras o regulaciones adecuadas, según el Colegio Nacional del Notariado, lo que refleja la importancia de conocer este proceso y los documentos para escriturar a fondo.
¿Qué es la escrituración de una propiedad?
La escrituración es el proceso legal mediante el cual se formaliza la transferencia de propiedad de un inmueble y es necesario si quieres comprar la casa de tus sueños. Este documento público otorga validez oficial a la compraventa y protege tus derechos como propietario.
A diferencia del título de propiedad (que es un término general para cualquier documento que acredite la propiedad), la escritura pública es un documento específico elaborado ante notario que contiene todos los detalles legales de la transacción.
La escritura incluye información detallada sobre el inmueble, sus características físicas, ubicación exacta, medidas, colindancias y el historial de propietarios anteriores, brindándote seguridad jurídica completa.
Documentos necesarios para escriturar
Antes de iniciar el proceso, es fundamental reunir toda la documentación requerida para comprar tu primera casa o departamento. Esto evitará retrasos y complicaciones durante la escrituración.
Documentos del vendedor
El vendedor debe presentar varios documentos que demuestren su capacidad legal para transferir la propiedad:
- Identificación oficial vigente (INE o pasaporte)
- CURP y RFC actualizados
- Escritura original que acredite su propiedad
- Boletas de pago del impuesto predial al corriente
- Comprobantes de pago de servicios (agua, luz) sin adeudos
- Estado de cuenta bancario para recibir el pago (en caso de transferencia)
Si el vendedor es una persona moral (empresa), también deberá presentar acta constitutiva, poder notarial del representante legal y constancia de situación fiscal.
Documentos del comprador
Como comprador, también deberás preparar documentación específica:
- Identificación oficial vigente (INE o pasaporte)
- CURP y RFC actualizados
- Comprobante de domicilio reciente
- Estado civil (acta de matrimonio si aplica)
- Información bancaria, si el pago se realizará mediante transferencia
- Carta de instrucción notarial (si utilizas algún tipo de crédito hipotecario)
En la Ciudad de México, el Programa de Regularización Territorial 2025 ha simplificado este proceso, requiriendo solo cinco documentos esenciales para obtener tu título de propiedad, según informa la Jefatura de Gobierno CDMX.
Documentos relacionados con la propiedad
Además, necesitarás documentos específicos del inmueble:
- Certificado de libertad de gravamen (confirma que la propiedad no tiene hipotecas o embargos)
- Avalúo catastral y comercial vigentes
- Constancia de alineamiento y número oficial
- Planos arquitectónicos y catastrales
- Régimen de propiedad en condominio (si aplica)
- Constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento (para condominios)
Proceso paso a paso para escriturar tu propiedad
La escrituración sigue un proceso estructurado que garantiza la legalidad de la transacción. Conocer cada etapa te ayudará a navegar el trámite con confianza.
Paso 1: Selección del notario público
El notario es una figura central en el proceso de escrituración. Aunque tradicionalmente el comprador elige al notario, esto puede negociarse entre las partes.
Al seleccionar un notario, considera su experiencia en transacciones inmobiliarias, honorarios, ubicación y recomendaciones. Un buen notario agilizará significativamente el proceso.
En Grupo CAISA, contamos con notarios de confianza que han colaborado con nosotros durante años, facilitando trámites más ágiles y seguros para nuestros clientes en Querétaro y Puebla.
Paso 2: Verificación de documentos y situación legal
El notario realizará una revisión exhaustiva de todos los documentos presentados para confirmar que la propiedad está libre de problemas legales.
Esta verificación incluye la solicitud del certificado de libertad de gravamen, que garantiza que el inmueble no tiene hipotecas, embargos o limitaciones que impidan su venta.
También se revisa que el inmueble esté al corriente en pagos de predial, agua y otros servicios, evitando sorpresas desagradables después de la compra.
Paso 3: Trámite de avalúo y constancias
El avalúo determina el valor comercial y fiscal de la propiedad, siendo fundamental para calcular los impuestos a pagar durante la transacción.
Este documento debe ser elaborado por un perito valuador autorizado y tiene una vigencia limitada, generalmente de seis meses.
Simultáneamente, se tramitan diversas constancias como la de zonificación, alineamiento y número oficial, que confirman el uso de suelo permitido y la situación urbanística del inmueble.
Paso 4: Cálculo y pago de impuestos
La escrituración implica el pago de varios impuestos que deben cubrirse antes de la firma:
- Impuesto Sobre la Renta (ISR): generalmente a cargo del vendedor.
- Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI): responsabilidad del comprador.
- IVA: aplicable en ciertos casos, como propiedades comerciales.
Paso 5: Firma de la escritura
Una vez completados los pasos anteriores, se programa la firma de la escritura ante el notario público.
A esta cita deben asistir:
- Comprador y vendedor con identificaciones oficiales
- Representantes legales (si aplica)
- Representante del banco (en caso de crédito hipotecario)
Durante la firma, el notario lee el contenido completo de la escritura, aclara dudas y recaba las firmas de todos los participantes, formalizando legalmente la transacción.
Paso 6: Inscripción en el Registro Público de la Propiedad
Tras la firma, el notario tramita la inscripción de la escritura en el Registro Público de la Propiedad, lo que hace oficial la transferencia ante terceros.
Este proceso puede tomar entre 2 semanas y 3 meses, dependiendo de la carga de trabajo del registro y la complejidad del caso.
Una vez completada la inscripción, recibirás tu testimonio notarial (copia certificada de la escritura), que es el documento que acredita oficialmente tu propiedad.
Paso 7: Actualización catastral
Finalmente, debes actualizar los registros catastrales para que la propiedad aparezca a tu nombre en los registros municipales.
Este trámite es esencial para recibir correctamente las boletas de predial y otros servicios a tu nombre, evitando confusiones futuras.
En Grupo CAISA, nuestro equipo de asesores te acompaña durante todo este proceso, asegurando que cada paso se complete correctamente y en tiempo.
Costos asociados a la escrituración
La escrituración representa uno de los gastos más significativos en la compra de una propiedad, por lo que es importante conocerlos de antemano.
Honorarios notariales
Los honorarios del notario en México suelen representar desde el 1% hasta 2.5% del valor de la propiedad, aunque este porcentaje puede variar.
Estos honorarios cubren la asesoría legal, elaboración de la escritura, gestiones ante diversas dependencias y la inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
Impuestos y derechos
Los principales impuestos a cubrir son:
- ISAI (EDO MEX): varía entre 2% y 5% del valor de la propiedad.
- Derechos de registro: entre 0.5% y 1% del valor de la propiedad.
Estos montos pueden variar significativamente según la ubicación del inmueble, ya que cada estado y municipio establece sus propias tasas impositivas.
Gastos adicionales
Otros gastos a considerar incluyen:
- Avalúo: entre $3,000 y $8,000 pesos.
- Certificado de libertad de gravamen: aproximadamente $1,131 pesos, en ocasiones se piden dos certificados.
- Constancias diversas: $1,000 a $3,000 pesos en total.
- Gestoría: si contratas un gestor para agilizar trámites.
- Derechos de registro: pueden oscilar entre $1,700 y $17,500 pesos mexicanos
Tiempos estimados para completar la escrituración
El proceso completo de escrituración suele tomar entre 30 y 90 días, dependiendo de varios factores:
- Complejidad de la transacción
- Carga de trabajo del notario seleccionado
- Tiempos de respuesta de dependencias gubernamentales
- Si existe un crédito hipotecario involucrado
- Situación legal de la propiedad
Las propiedades nuevas, como las desarrolladas por Grupo CAISA, suelen tener procesos más ágiles al contar con toda la documentación en regla desde el inicio.
Beneficios de contar con asesoría profesional
Navegar el proceso de escrituración puede ser complejo, especialmente para compradores primerizos. La asesoría profesional marca una diferencia significativa.
En Grupo CAISA, nuestros más de 20 años de experiencia en el sector inmobiliario nos permiten ofrecer un acompañamiento integral durante todo el proceso de escrituración.
Nuestros asesores especializados te guían paso a paso, anticipando posibles complicaciones y asegurando que todos los documentos estén en orden, lo que reduce significativamente los tiempos de espera.
Además, nuestros desarrollos están diseñados pensando en la facilidad de escrituración, con toda la documentación en regla desde el inicio del proyecto, lo que simplifica enormemente el proceso para nuestros clientes.
Preguntas frecuentes sobre escrituración
¿Puedo escriturar sin estar presente físicamente? Sí, mediante un poder notarial otorgado a un representante legal de tu confianza.
¿Qué sucede si el vendedor ha fallecido? Se requiere completar primero un juicio sucesorio para determinar quién tiene los derechos sobre la propiedad.
¿Es obligatorio escriturar al comprar una propiedad? Aunque no es obligatorio, es altamente recomendable para garantizar tu seguridad jurídica como propietario.
¿Puedo escriturar una propiedad que compré con un contrato privado hace años? Sí, mediante un proceso de regularización, que actualmente cuenta con programas de apoyo gubernamental en varios estados.
¿Qué pasa si encuentro irregularidades durante el proceso? El notario te asesorará sobre cómo resolverlas antes de continuar con la escrituración.
Escritura tu nueva vivienda sin complicaciones
La escrituración es un proceso fundamental que garantiza la seguridad jurídica de tu inversión inmobiliaria. Aunque puede parecer complejo, con la documentación adecuada y asesoría profesional, se convierte en un trámite manejable.
En Grupo CAISA entendemos la importancia de este proceso y por ello ofrecemos acompañamiento especializado durante toda la compra, asegurando que nuestros clientes obtengan sus escrituras sin contratiempos.
Si estás considerando la compra de una propiedad, contáctanos en Grupo CAISA para recibir orientación personalizada sobre el proceso de escrituración de tu próximo hogar en nuestros desarrollos de Querétaro y Puebla.
