El uso de suelo es el conjunto de actividades que, de acuerdo con un plan, programa o instrumento de desarrollo territorial, pueden realizarse en un predio según el Código Urbano del Estado de Querétaro.
Este documento determina si puedes construir una casa, abrir un comercio o desarrollar un proyecto industrial en tu propiedad, convirtiéndose en un requisito fundamental para cualquier trámite inmobiliario o empresarial en el estado; por esto necesitas comprender qué es el uso de suelo y cómo obtener la licencia de uso de suelo en Querétaro.
¿Qué es el uso de suelo?
El uso de suelo determina qué actividades y construcciones están permitidas en un predio dentro del municipio. Esta clasificación se establece en el Plan de Desarrollo Urbano Municipal, el instrumento que organiza y regula el crecimiento ordenado de las ciudades.
Residencial, comercial, industrial o mixto son los usos de suelo asignados a cada zona del territorio municipal. La idea es evitar conflictos entre usos incompatibles, como tener industrias pesadas cerca de zonas escolares o residenciales. Así se garantiza que las actividades económicas y habitacionales se desarrollen en armonía.
El uso de suelo define más de lo que crees:
- Tipo de actividad permitida
- Altura máxima de edificaciones
- Porcentaje de ocupación del terreno
- Áreas verdes obligatorias
- Cajones de estacionamiento requeridos
- Densidad de población autorizada
Diferencia entre uso de suelo y licencia de uso de suelo
Aunque frecuentemente se usan como sinónimos, hay una diferencia fundamental que debes conocer:
- Uso de suelo: es la clasificación asignada a una zona geográfica en los planes de desarrollo urbano.
- Licencia o dictamen de uso de suelo: es el documento oficial que certifica esa clasificación para un predio específico. El dictamen de uso de suelo en Querétaro es un documento administrativo emitido por la Dirección de Desarrollo Urbano que contiene:
- Características de vialidad
- Estacionamiento requerido
- Áreas verdes
- Áreas de maniobras
- Densidad de población
- Áreas autorizadas y condicionantes según tu proyecto
Este documento funciona como un certificado de compatibilidad urbanística que valida legalmente que tu proyecto cumple con la zonificación establecida. Sin este dictamen, no podrás obtener licencias de construcción, permisos de funcionamiento ni realizar trámites notariales de compraventa en muchos casos.
Tipos de documentos: Informe vs. Viabilidad
En Querétaro existen dos modalidades principales de documentos de uso de suelo que puedes solicitar según tus necesidades:
- Informe de uso de suelo
Señala todos los usos posibles para un determinado predio. Es útil cuando estás explorando opciones de inversión y quieres conocer la gama completa de actividades permitidas antes de definir tu proyecto. - Viabilidad de uso de suelo
Indica si un uso específico es permitido en el predio determinado. Solicitas este documento cuando ya tienes claro el giro o actividad que desarrollarás y necesitas confirmar su compatibilidad con la zonificación vigente.
Tipos de uso de suelo en Querétaro
La clasificación de uso de suelo en Querétaro se divide en cuatro categorías principales, cada una con especificaciones técnicas particulares establecidas en el Reglamento de Construcción para el Municipio de Querétaro.
- Uso de suelo residencial
- Uso de suelo comercial
- Uso de suelo industrial
- Uso de suelo mixto
Estas categorías determinan no solo las actividades permitidas, sino también los porcentajes de ocupación del suelo que regulan cuánto de tu terreno puedes construir.
Uso de suelo residencial
El uso residencial está destinado exclusivamente a vivienda y actividades complementarias como pequeños comercios de barrio. Esta clasificación se subdivide en tres categorías según densidad poblacional y características socioeconómicas:
- Vivienda popular. Porcentaje de ocupación del suelo: 20% según el Reglamento de Construcción para el Municipio de Querétaro. Permite mayor densidad habitacional.
- Uso residencial estándar. Porcentaje de ocupación del suelo: 25%. Equilibra densidad con espacios abiertos.
- Uso campestre. Porcentaje de ocupación del suelo: 40%. Diseñado para desarrollos de baja densidad en zonas periurbanas con lotes de mayor superficie.
Estas zonas residenciales tienen restricciones estrictas sobre actividades comerciales o industriales para preservar la tranquilidad y seguridad de las áreas habitacionales. Si buscas casas en venta en Zibatá, encontrarás desarrollos que cumplen con estas especificaciones de zonificación residencial.
Uso de suelo comercial
El uso comercial está destinado a establecimientos de venta de productos y prestación de servicios:
- Tiendas
- Restaurantes
- Oficinas
- Consultorios médicos
- Instituciones educativas privadas
- Centros de entretenimiento
Porcentaje promedio de ocupación del suelo: 25% según el Reglamento de Construcción municipal.
Consideraciones adicionales que debes tener en cuenta:
- Cajones de estacionamiento proporcionales al giro comercial
- Accesos vehiculares adecuados
- Áreas de carga y descarga
- En algunos casos, estudios de impacto vial
Los comercios en zonas residenciales deben cumplir condicionantes especiales de horarios, niveles de ruido y compatibilidad con el entorno habitacional.
Uso de suelo industrial
El uso industrial está reservado para actividades manufactureras, de transformación, almacenamiento y logística.
Porcentaje promedio de ocupación del suelo: 35% según el Reglamento de Construcción para el Municipio de Querétaro.
Las zonas industriales se clasifican en:
- Ligera
- Mediana
- Pesada
La clasificación depende del nivel de impacto ambiental, emisiones contaminantes, consumo de recursos y riesgos operativos.
Requisitos adicionales para proyectos industriales:
- Manifestaciones de impacto ambiental
- Dictámenes de protección civil
- Autorizaciones adicionales de dependencias estatales y federales según la actividad específica
Uso de suelo mixto
El uso mixto o uso de suelo comercial-residencial permite combinaciones compatibles de actividades en una misma zona o predio. Ejemplos comunes:
- Comercio en planta baja con vivienda en niveles superiores
- Desarrollos que integran oficinas, comercios y servicios complementarios
Esta clasificación busca optimizar el aprovechamiento del territorio y reducir desplazamientos urbanos.
Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS):
Tiene un valor máximo recomendado de 1 en predios del Municipio de Querétaro. Este coeficiente multiplica la superficie del terreno por el número de niveles autorizados, controlando la densidad edificada independientemente del uso específico.
¿Para qué sirve el dictamen de uso de suelo?
El dictamen de uso de suelo es un requisito previo para obtener la licencia de funcionamiento municipal y otros trámites administrativos fundamentales. Sin este documento, tu proyecto inmobiliario o empresarial no puede avanzar legalmente. Así de simple.
¿Cuándo necesitas el dictamen de uso de suelo?
- Compraventa de inmuebles. Cuando el notario lo solicita para escrituración, especialmente en transacciones comerciales o industriales.
- Construcción nueva o ampliación. Es un requisito obligatorio para obtener la licencia de construcción municipal.
- Apertura de negocio. Para tramitar la licencia de funcionamiento y permisos sanitarios.
- Cambio de giro comercial. Cuando modificas la actividad de un establecimiento existente.
- Trámites de financiamiento. Cuando instituciones bancarias lo requieren para evaluar la viabilidad legal del proyecto.
Condicionantes técnicas que especifica el dictamen
El dictamen no solo dice “sí, puedes” o “no, no puedes”. También especifica condicionantes técnicas que debes cumplir:
- Número mínimo de cajones de estacionamiento
- Porcentaje de área verde obligatoria
- Restricciones de horario
- Medidas de protección ambiental
- Requisitos de accesibilidad universal
Estas condicionantes varían según el tipo de proyecto y su ubicación específica dentro del municipio.
Cómo obtener la licencia de uso de suelo en Querétaro
El proceso oficial está a cargo de la Dirección de Desarrollo Urbano y Obras Públicas del municipio correspondiente.
Existen dos modalidades de trámite:
- Presencial: en las oficinas municipales
- En línea: a través de la Ventanilla Digital del Municipio de Querétaro
El procedimiento varía según tu caso:
- Uso habitacional unifamiliar: proceso simplificado
- Otros usos (comercial, industrial o multifamiliar): requieren dictamen completo
La autoridad municipal revisa que tu proyecto cumpla con los planes de desarrollo urbano vigentes, reglamentos de construcción y normativa ambiental aplicable. No es un trámite automático, hay una revisión real de por medio.
Requisitos para solicitar el dictamen
Para solicitar un dictamen de uso de suelo aplicable a predios diferentes a habitacional unifamiliar, necesitas presentar la siguiente documentación oficial:
- Solicitud elaborada a máquina o con letra de molde, sin tachaduras, con firma original del propietario o representante legal del predio
- Identificación oficial vigente del propietario o representante legal (copia simple legible): INE, pasaporte o cédula profesional
- Dos fotografías impresas o en formato PDF mostrando fachadas completas del predio, colindancias vecinas, número de niveles existentes y altura del inmueble
- En caso de condominio: Visto bueno de la Asociación de Condóminos con copia del acta constitutiva registrada
- En caso de ratificación, ampliación o modificación: copia del dictamen anterior y notificación catastral actualizada
- Comprobante de pago de derechos correspondientes según clasificación del dictamen
La documentación debe estar completa y legible. El trámite se inicia cuando se recibe la totalidad de los requisitos solicitados según el procedimiento oficial del municipio.
Proceso paso a paso
El procedimiento para obtener tu dictamen de uso de suelo sigue esta secuencia administrativa:
- Reúne la documentación completa según la lista de requisitos oficial para tu tipo de proyecto específico
- Realiza el pago de derechos en las oficinas recaudadoras municipales o mediante plataforma bancaria autorizada
- Presenta tu solicitud en la ventanilla de Desarrollo Urbano o a través de la Ventanilla Digital con todos los documentos digitalizados
- Recibe número de folio para seguimiento del trámite y consulta de estatus en línea
- Espera la revisión técnica donde personal especializado verifica compatibilidad urbanística y normativa aplicable
- Recoge tu dictamen autorizado en la oficina municipal o descárgalo desde la plataforma digital según modalidad elegida
Durante la revisión, la autoridad puede solicitar información complementaria o aclaraciones. Responde oportunamente para evitar retrasos en la resolución de tu trámite.
Costos y formas de pago
Las tarifas del dictamen de uso de suelo varían según la clasificación de tu proyecto:
- Tipo A: Usos sencillos de bajo impacto
- Tipo B: Proyectos de impacto medio
- Tipo C: Desarrollos de alto impacto que requieren análisis técnico exhaustivo
Los costos específicos se actualizan anualmente en la Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, así que verifica las tarifas vigentes antes de iniciar tu trámite.
Métodos de pago aceptados
- Efectivo y tarjetas de débito/crédito en las oficinas recaudadoras municipales
- Transferencia bancaria a cuentas oficiales del municipio
- Pago en línea mediante la plataforma de Ventanilla Digital para trámites electrónicos
Importante: conserva tu comprobante de pago. Es un requisito indispensable para iniciar el trámite.
Tiempos de respuesta
Los plazos oficiales de resolución están establecidos en el procedimiento administrativo municipal y varían según la complejidad técnica del dictamen solicitado.
- Dictámenes Tipo A y B. Se resuelven en 5 días hábiles según el procedimiento oficial del Municipio de Querétaro. Corresponden a proyectos de bajo y mediano impacto urbano con revisión técnica estándar.
- Dictámenes Tipo C. Requieren 9 días hábiles para su resolución debido a la complejidad del análisis técnico. Aplican a desarrollos de alto impacto que demandan evaluación detallada de infraestructura, vialidades, servicios públicos y compatibilidad con el entorno urbano.
Estos plazos comienzan a contar desde que presentas la documentación completa y correcta. Si tu solicitud tiene información incompleta o errores, el contador se detiene hasta que subsanes las observaciones.
Dónde realizar el trámite en Querétaro
Dirección de Desarrollo Urbano y Obras Públicas del Municipio de Querétaro
Ubicación: Blvd. Bernardo Quintana 10000, Col. Centro Sur, Santiago de Querétaro, Qro. C.P. 76090
Horario de atención presencial:
Lunes a viernes de 8:00 a 16:00 horas (ingreso de trámites hasta las 15:00 horas). No requieres agendar cita previa.
Trámites en línea
Accede a la Ventanilla Digital del Municipio de Querétaro en el portal oficial municipal.
Pasos básicos:
- Regístrate como usuario
- Crea tu expediente digital
- Anexa todos los documentos escaneados en formato PDF
Esta modalidad te permite dar seguimiento en tiempo real al estatus de tu solicitud.
Si tu propiedad está en otro municipio
Si tu propiedad se encuentra en El Marqués, debes acudir a las oficinas de Desarrollo Urbano de ese municipio. Cada autoridad municipal tiene jurisdicción exclusiva sobre su territorio. Verifica la ubicación y horarios específicos en el portal oficial del municipio correspondiente.
Para consultas telefónicas o información adicional, contacta directamente a la Dirección de Desarrollo Urbano del municipio donde se ubica tu predio. El personal técnico puede orientarte sobre requisitos específicos según las características de tu proyecto.
Fundamento legal del uso de suelo en Querétaro
El marco jurídico que regula el uso de suelo en Querétaro se integra por normativa federal, estatal y municipal que establece competencias, procedimientos y obligaciones tanto de autoridades como de particulares.
- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Artículo 115 fracción V otorga a los municipios facultades para formular, aprobar y administrar la zonificación y planes de desarrollo urbano municipal.
- Código Urbano del Estado de Querétaro. Artículos 16 fracción III, 318, 324, 325, 326, 327, 328 y 351 establecen las definiciones, procedimientos y sanciones en materia de uso de suelo y desarrollo territorial.
- Código Municipal de Querétaro. Artículos 73 fracción IX, y 431 especifican las atribuciones de las autoridades municipales para expedir licencias y dictámenes urbanísticos.
- Reglamento de Construcción para el Municipio de Querétaro. Artículos 5, 22, 43 y 186 detallan los porcentajes de ocupación del suelo, coeficientes de utilización y especificaciones técnicas constructivas según cada clasificación de uso.
- Planes y Programas de Desarrollo Urbano Municipal. Los instrumentos vigentes establecen la zonificación específica del territorio, usos permitidos por zona y condicionantes particulares que complementan la normativa general. Se actualizan periódicamente para responder al crecimiento urbano y necesidades de ordenamiento territorial.
Propiedades CAISA con trámites en regla
Obtener el dictamen de uso de suelo es un paso fundamental para cualquier proyecto inmobiliario o empresarial en Querétaro. Este documento te garantiza:
- Certeza jurídica
- Compatibilidad urbanística
- Viabilidad legal de tu inversión
Además, evitas problemas futuros con autoridades municipales o conflictos con vecinos por usos incompatibles.
El proceso requiere conocimiento técnico de normativa urbana, tiempos de gestión administrativa y seguimiento puntual ante las autoridades competentes. Para muchos inversionistas y compradores, estos trámites representan complejidad y tiempo valioso que prefieren evitar.
En Grupo CAISA, todas nuestras casas en Querétaro cuentan con dictámenes de uso de suelo regularizados y en regla desde el inicio del desarrollo. Si buscas una inmobiliaria confiable, nosotros somos más que eso: somos una desarrolladora con más de 20 años de experiencia en el sector residencial, por lo que te garantizamos certeza jurídica completa, para que te enfoques en disfrutar tu patrimonio sin preocuparte por gestiones administrativas complejas.
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