Según datos recientes, para 2025 en el mercado inmobiliario mexicano se prevé un crecimiento de entre 2.5% y 3% en sus ventas, lo que representa uno de los principales motivos por qué invertir en departamentos en México.
Analicemos cada una de las razones para invertir en departamentos en México, cómo evaluar una buena inversión en bienes raíces, zonas estratégicas para invertir, indicadores de rentabilidad inmobiliaria en México y por qué Grupo CAISA es tu mejor aliado para invertir.
| Ventajas de invertir en departamentos | Desventajas de invertir en departamentos |
|---|---|
| Plusvalía en zonas estratégicas. En áreas con desarrollo urbano se revalorizan rápidamente por su demanda y proyectos. | Dependencia del mercado local. La ubicación determina la rentabilidad. En zonas de baja demanda o saturadas, la plusvalía y la ocupación pueden ser menores. |
| Potencial de rentabilidad en alquiler. Generan ingresos pasivos estables mediante arrendamiento. | Baja liquidez en comparación con otros activos. Vender un departamento puede llevar más tiempo que otros instrumentos financieros. |
| Fáciles de gestionar y mantener. Más sencillos de mantener, las administraciones se encargan de reparaciones mayores. | Menor privacidad y espacio. Compartir muros y áreas comunes puede ser inconveniente si se busca independencia. |
| Accesibilidad financiera. Requieren un menor enganche que casas o terrenos, y créditos hipotecarios más accesibles. | Reglas restrictivas en condominios. Limitaciones para rentas vacacionales, remodelaciones o tenencia de mascotas. |
| Mayor demanda en zonas urbanas. Alta demanda por su cercanía a centros laborales y servicios. Cuentan con amenidades. | Costos adicionales por mantenimiento. Las cuotas de condominio son elevadas y son obligatorias. |
Además, los precios son una ventaja de los departamentos en comparación con otro tipo de inmuebles:
- El rango de precios promedio de casas en México en 2025 va desde 500 mil pesos en ciudades pequeñas hasta 6 millones de pesos en grandes urbes como Monterrey.
- Por su parte, el rango de precios promedio de departamentos en México en 2025 va desde 900 mil pesos en zonas emergentes hasta 3.8 millones de pesos en ciudades más grandes.
Para mejorar el retorno de tu inversión, puedes optar por preventas de departamentos. En Grupo CAISA contamos con opciones que van desde los $2’672,000 aproximadamente, como en el caso de los departamentos en Zibatá.
1) Rendimientos superiores a instrumentos financieros tradicionales
En el siguiente cuadro comparativo veamos las ventajas de los departamentos contra otros instrumentos financieros:
| Activo | Protección inflacionaria | Riesgo | Liquidez |
|---|---|---|---|
| Departamentos | Alta → valor + renta ajustable | Medio (depende de ubicación) | Baja (relativa) |
| CETES | Baja (tasas reales a veces negativas) | Bajo | Alta |
| Oro | Moderada (volatilidad alta) | Alto | Alta |
| FIBRAS | Media (rentas indexadas al INPC) | Medio | Media |
Los departamentos son de los pocos activos que ofrecen protección dual: preservan el valor del capital y generan flujos ajustables a la inflación, lo que los hace esenciales para la diversificación de inversiones.
2) Protección contra la inflación
Invertir en departamentos en México se ha consolidado como una estrategia defensiva ante escenarios económicos inciertos, en los que pueden cumplir 2 objetivos principales:
Como activos refugio
Históricamente, los inmuebles en zonas estratégicas han mantenido o incrementado su valor, por ejemplo, durante la devaluación del peso en 1994 o en 2022, que mostró una tasa de inflación del 7.9%, la mayor registrada desde 2015, según datos de Statista.
Como mecanismos de protección
Los departamentos son un patrimonio inmobiliario que puede proteger tus finanzas a través de varios medios como:
- Ajuste automático de rentas que se establece en los contratos de arrendamiento, donde se incluyen cláusulas de actualización anual ligadas al Índice Nacional de Precios al Consumidor, INPC, lo que garantiza que tus ingresos no pierdan poder adquisitivo.
- Apalancamiento inteligente. Si adquieres el departamento con crédito hipotecario:
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- La deuda se abarata con la inflación, por ejemplo, si tu crédito tiene tasa fija del 10% y la inflación es del 8%, el costo real es solo del 2%.
- El valor del inmueble suele crecer más rápido que la deuda.
- Diversificación geográfica. Ciudades como Mérida, Querétaro y Tijuana han mostrado resistencia a crisis nacionales gracias a economías locales sólidas respaldadas por actividades como la manufactura, el nearshoring o el turismo médico.
3) Generación de ingresos pasivos mediante rentas
Un departamento permite obtener un flujo de efectivo recurrente con relativamente poco esfuerzo. Al arrendarlo a largo plazo, asegura un ingreso mensual estable que, en ciudades de alta demanda, puede cubrir la hipoteca e incluso generar ganancias.
Con una buena ubicación y selección de inquilinos, la plusvalía de departamentos incrementa y se convierte en un activo que genera dinero de manera constante, casi sin tu intervención como propietario.
Veamos algunos ejemplos de estimaciones de ingresos mensuales que podrías obtener por arrendamiento en diversas ciudades:
| Ciudad | Arrendamiento medio mensual | Mantenimiento medio mensual | Ganancia mensual aproximada |
|---|---|---|---|
| Querétaro | 11 mil 118 pesos | 2 mil 664 pesos | 8 mil 454 pesos |
| Puebla | Desde 9 mil pesos hasta 26 mil pesos según la zona | Desde 6 mil 633 pesos hasta 23 mil 336 pesos | |
| CDMX | Desde 9 mil 757 pesos hasta 22 mil 911 pesos | Desde 7 mil 93 pesos hasta 20 mil 247 pesos |
4) Consideraciones fiscales y legales
Estos son algunos de los aspectos fiscales favorables para quienes deciden invertir en departamentos en México:
- Intereses hipotecarios. Si financias el departamento con un crédito hipotecario, los intereses que pagas son deducibles de impuestos (Impuesto Sobre la Renta) si eres persona física con actividad empresarial o arrendamiento.
- Régimen Simplificado de Confianza (RESICO). Ideal para pequeños arrendadores porque:
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- Ofrece tasas reducidas desde 1% hasta 2.5% sobre ingresos brutos.
- Requiere menos obligaciones contables en comparación con otros regímenes.
- Exención de IVA si tus ingresos anuales no superan los 300 mil pesos.
- Exención de ISR sobre la ganancia obtenida al vender una propiedad habitación. Si has habitado tu departamento y decides venderlo, accedes a este beneficio, siempre que esté a tu nombre y su valor no exceda los 5 millones de pesos.
- Deducciones en ingresos por renta. Si tienes departamentos en renta, puedes deducir los gastos de mantenimiento, administración, reparaciones y seguros.
Recomendaciones legales
Para disfrutar de estos beneficios fiscales y hacer de tu inversión en departamentos en México una buena experiencia, sigue estas recomendaciones legales:
- Verifica la situación jurídica del departamento. Asegúrate de que cuente con las escrituras registradas ante el Registro Público de la Propiedad y que no tenga hipotecas, embargos o litigios.
- Cumple con tus obligaciones fiscales y elige el régimen adecuado. Emite facturas electrónicas para deducir ingresos y gastos.
- Protege tu inversión con contratos y seguros.
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- Haz contratos de arrendamiento donde especifiques ajustes de renta, prohibiciones (por ejemplo, subarrendar) y el depósito de garantía.
- Contrata seguros que cubran diversos siniestros: inundaciones, sismos, incendios, etc.
Cómo evaluar una buena inversión inmobiliaria
¿Qué es lo que hace que una inversión en bienes raíces se considere buena? En general, que los rendimientos inmobiliarios que genera, sea por renta o por revalorización, superen con creces la inversión de capital y tiempo, así como los potenciales riesgos.
Indicadores de rentabilidad inmobiliaria
Rendimiento sobre inversión (ROI)
Esta métrica se calcula al dividir el rendimiento de una inversión entre el coste de la misma y el resultado se expresa en un porcentaje. Los factores que influyen en el ROI son:
- La inversión inicial
- Los costes de mantenimiento continuado
- El flujo de caja generado por la inversión
Tasa de capitalización (cap rate)
Este indicador, útil sobre todo en los mercados de renta, sirve para evaluar la potencial tasa de retorno de una propiedad que genera ingresos.
El cap rate tiene varias consideraciones:
- Expresa el ingreso neto operativo (NOI) como porcentaje del valor de la propiedad
- Este indicador se usa solo para un año de operaciones
- No considera el impacto de los préstamos ni los cambios en los flujos de caja
Te invitamos a entender mejor el cap rate, una herramienta fundamental en el mercado inmobiliario mexicano.
Flujo de efectivo (cash flow)
Es tu ganancia líquida mensual que obtienes tras cubrir todos los gastos operativos: hipoteca, impuestos, mantenimiento, seguros.
Periodo de Recuperación de Inversión (PRI)
Mide en cuánto tiempo se recuperará el total de la inversión, puede determinar el tiempo exacto (años, meses, días) y la fecha en que se recuperará la inversión inicial.
Zonas con mayor apreciación inmobiliaria
Querétaro:
- Está entre las 6 entidades federativas con mayor crecimiento en este 2025 (1.3%) según datos de BBVA Research.
- Su mercado inmobiliario proyecta una inversión de 652 mil millones de pesos en 2025 y un crecimiento anual de 15%, según datos de la firma Servisco.
Puebla:
- Zonas como Lomas de Angelópolis han mostrado un incremento en plusvalía inmobiliaria de hasta el 12% anual.
- Es una de las economías más grandes del país al aportar el 3.4% del PIB nacional, según datos de Cómo Vamos México.
CDMX:
- Es la entidad más competitiva del país, según el Índice de Competitividad Estatal 2025.
- El precio por metro cuadrado ha tenido una apreciación del 20%, sobre todo en colonias como Cuauhtémoc, Del Valle, Roma Sur, Santa María La Ribera, San Rafael y Portales.
¿Por qué GRUPO CAISA es tu mejor aliado para invertir?
Invertir en departamentos es una estrategia sólida para construir riqueza y generar ingresos pasivos. Al considerar factores como la ubicación, el mantenimiento, y el análisis de mercado, puedes tomar decisiones informadas y estratégicas para maximizar tus retornos.
En Grupo CAISA, sabemos que tu patrimonio es importante, por eso ofrecemos asesoría personalizada para ayudarte a alcanzar tus metas. 43 años como constructora y 20 años como inmobiliaria nos respaldan para ayudarte a sacarle el máximo provecho a tu inversión inmobiliaria.
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