A finales de junio de 2025, el Banco de México, conocido como Banxico, anunció una disminución en la tasa de referencia: de 8.5%, en mayo, a 8%. ¿Esta reducción podría ser una buena oportunidad para refinanciar tu crédito hipotecario?
Veamos qué es el refinanciamiento hipotecario y cómo funciona, la situación actual de las tasas hipotecarias en México, los beneficios de refinanciar, requisitos, cómo realizarlo, cuando conviene refinanciar una hipoteca, costos y comparativas.
¿Qué es el refinanciamiento hipotecario y cómo funciona en México?
El refinanciamiento hipotecario consiste en cambiar las condiciones de un crédito vigente, sea con la misma institución financiera o trasladando la deuda a otra que te brinde mejores beneficios como reducir mensualidades, cambiar de esquema o liberar capital.
En el caso específico de trasladar tu crédito hipotecario a otra institución financiera que te ofrezca mejores condiciones, también se le conoce como subrogación hipotecaria.
El refinanciamiento se da al cancelar la deuda original y sustituirla por un nuevo crédito, considerando el historial crediticio para hipoteca, el valor actual de la propiedad y las condiciones de mercado. Lo ideal es que el ahorro supere los gastos de refinanciamiento.
¿Cuándo conviene refinanciar una hipoteca?
Entonces, considerando la baja en las tasas de interés, ¿será una buena oportunidad para renegociar tu crédito hipotecario? Toma en cuenta nuestra información antes de tomar una decisión.
| El refinanciamiento conviene si: | El refinanciamiento no conviene si: |
|---|---|
| La tasa baja al menos 1% a 2% | Los costos superan al ahorro |
| Te quedan muchos años por pagar | Tu crédito está próximo a liquidarse |
| El periodo de recuperación es menor al tiempo que conservarás el inmueble | No mejora tu flujo de efectivo o costo total |
Diferencia mínima recomendada entre tasas
El principal motivo para refinanciar es obtener una tasa de interés más baja, pero ¿cuánto debe bajar para que valga la pena?
Se recomienda que la nueva tasa sea al menos 1% a 2% menor que la actual para compensar los costos de refinanciamiento (apertura, avalúo, escrituración).
Por ejemplo, si tu tasa actual es del 10% y la nueva es del 8%, el ahorro justifica el trámite. En cambio, si solo baja a 9.5%, los costos podrían superar el beneficio. La fórmula para calcular el punto de equilibrio es la siguiente:
Meses para recuperar la inversión = Costos de refinanciamiento / ahorro mensual
Si el resultado es menor al tiempo que planeas mantener la propiedad, te conviene refinanciar.
Tiempo restante del crédito actual
El plazo pendiente de tu hipoteca influye en la conveniencia de refinanciar. Veamos algunos escenarios para evaluar:
Crédito con muchos años por delante, por ejemplo, 15 años.
- Mayor oportunidad de ahorro al bajar las tasas de interés hipotecarias para refinanciamiento
- Ideal para refinanciar, especialmente si las condiciones del mercado mejoran
Crédito con menos de 10 años por pagar.
- Los costos de refinanciamiento pueden no compensarse con el ahorro en intereses
- La alternativa sería negociar con el banco un ajuste de tasa sin refinanciar o hacer pagos anticipados a capital.
Crédito con menos de 5 años restantes
- Generalmente, no conviene refinanciar, salvo que la reducción de la tasa fuera muy significativa, por ejemplo, del 9% al 6%.
Análisis de costos vs. beneficios
Antes de refinanciar, debes calcular si el ahorro supera los gastos adicionales. Estos son los pasos para calcular el periodo de recuperación:
Suma todos los costos del refinanciamiento
- Comisiones por apertura de crédito (1% a 3% del saldo)
- Avalúo (5 mil a 15 mil pesos)
- Gastos notariales en refinanciamiento y escrituración (20 mil a 50 mil pesos)
Calcula el ahorro mensual. Compara la mensualidad actual contra la nueva
- Determina cuántos meses tardarás en recuperar la inversión
Meses de recuperación = Costos totales / ahorro mensual
Supongamos que los costos de refinanciamiento son de 60 mil pesos y tienes un ahorro mensual de 2 mil 500 pesos, entonces los meses de recuperación serían 24, es decir, 2 años. Si planeas quedarte en la propiedad más de 2 años, vale la pena el refinanciamiento.
¿Cómo están las tasas hipotecarias en México actualmente?
La tasa de referencia de Banxico influye en las tasas de interés de los créditos hipotecarios en México, especialmente en los créditos de tasas variables o mixtas, lo que impacta al mercado inmobiliario mexicano.
Cuando Banxico aumenta su tasa de referencia, las instituciones financieras mexicanas suelen ajustar al alza la tasa de interés de los créditos hipotecarios, lo que incrementa el costo de los pagos mensuales.
Si Banxico reduce su tasa de referencia, las hipotecas con tasas variables podrían volverse más baratas, mientras que las hipotecas de tasa fija se mantienen igual durante todo el plazo.
En los últimos años, esta ha sido la evolución de la tasa de referencia y la tasa de interés hipotecaria promedio.
| 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 (proyectada) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tasa de referencia Banxico | 5.5% | 10.5% | 11.25% | 10% | 8% (jun) | 7.5% |
| Tasa hipotecaria promedio | 9% | 10.5% | 11.4% | 11.5% | 11.65% (1er trimestre) | 7% |
Consulta mas acerca de los mejores bancos para tu credito hipotecario en Mexico.
Beneficios de refinanciar tu crédito hipotecario
Una reestructura de crédito hipotecario puede ser una estrategia financiera inteligente para optimizar tu deuda inmobiliaria con la mejora de condiciones hipotecarias. Veamos los principales beneficios del refinanciamiento de crédito hipotecario y cómo aprovecharlos.
Reducción de pagos mensuales
Uno de los mayores atractivos de refinanciar es la posibilidad de disminuir las mensualidades, ya sea por tasas de interés preferenciales o un plazo más extenso. Veámoslo con un par de ejemplos:
- Si tu crédito original era de 2 millones de pesos, a 10% de interés por 20 años, la mensualidad sería de 19 mil 300 pesos. Al refinanciar a una tasa del 8%, la cuota mensual bajaría a 16 mil 700, lo que representaría un ahorro de 2 mil 600 pesos mensuales.
- Si además extendieras el plazo a 25 años, la mensualidad podría bajar a 14 mil 500 pesos, aunque pagarías más intereses a largo plazo.
Disminución del costo total del crédito
Refinanciar con una tasa más baja puede generar ahorro en pagos mensuales y reducciones en el pago total del préstamo. Considerando el ejemplo anterior, los cálculos quedarían:
| Conceptos | Crédito original (10%) | Refinanciado (8%) | Ahorro total |
|---|---|---|---|
| Monto | 2,000,000 | 2,000,000 | – – – – |
| Plazo | 20 años | 20 años | – – – – |
| Interés total | 2,632,000 | 2,008,000 | 624,000 |
Considera que el ahorro aumenta si se mantiene el mismo plazo y baja la tasa.
Cambio de tasa variable a fija
Si tienes un crédito hipotecario de tasa variable, refinanciar a tasa fija te da estabilidad financiera, lo que te protege de futuros incrementos por alzas en la tasa de referencia de Banxico. Algunas de las ventajas de refinanciar a tasa fija son:
- Presupuesto predecible. Sabrás exactamente cuánto debes pagar cada mes.
- Protección contra inflación. Si las tasas suben, tu pago no cambiará.
- Mejor planeación a largo plazo. Ideal para quienes buscan seguridad en sus finanzas.
Para tener más información antes de decidir, conoce qué hipoteca es mejor para ti, ¿la de tasa fija o de tasa variable?
Acortamiento del plazo del crédito
Si tu capacidad de pago para refinanciar ha mejorado, puedes obtener una reducción de plazo hipotecario y pagar la deuda en menos tiempo sin aumentar mucho la mensualidad. Algunas estrategias que podrían ser útiles son:
- Mantener la mensualidad. Si antes pagabas 15 mil pesos a 25 años, podrías refinanciar a 15 años con una cuota similar si bajas la tasa.
- Pagos adicionales. Algunos bancos permiten abonos a capital sin penalización, reduciendo el plazo efectivo.
Veamos un ejemplo:
| Concepto | Plazo original (25 años) | Refinanciado (15 años) | Ahorro en intereses |
|---|---|---|---|
| Tasa de interés | 9% | 7.5% | – – – – |
| Total pagado | 4,050,000 pesos | 2,700,000 pesos | 1,350,000 pesos |
¿Cómo refinanciar un crédito hipotecario?
Requisitos para refinanciar una hipoteca en 2025
Documentación personal
- Identificación oficial vigente, por lo general INE o pasaporte
- Comprobante de domicilio no mayor a 3 meses
- CURP
- RFC
Documentos financieros e hipotecarios
- Estados de cuenta del crédito actual, de los últimos 6 meses
- Contrato original del crédito hipotecario
- Comprobantes de ingresos de los últimos 3 meses
- Recibos de nómina si eres empleado
- Estados financieros o declaraciones fiscales si eres trabajador independiente
- Avalúo reciente de la propiedad, en algunos casos
Historial crediticio y capacidad de pago
- Score de crédito Ideal: arriba de 650 puntos, lo que te da acceso a mejores tasas
- Mínimo aceptable: 600 puntos
Relación deuda-ingresos
- El pago hipotecario no debe exceder del 30% o el 35% de tus ingresos mensuales
Estabilidad laboral
- Mínimo un año en el mismo empleo, para empleados formales
- Al menos 2 años como trabajador independiente
Antigüedad mínima del crédito actual
- Mínimo de 12 a 24 meses de pagos puntuales en tu crédito actual
- Algunos bancos permiten refinanciar desde 6 meses, en casos especiales y con garantía sólida
Proceso paso a paso para refinanciar tu hipoteca
Estos son los pasos para refinanciar tu crédito hipotecario:
- Investigación y comparación. Compara las tasas en al menos 3 instituciones como bancos o SOFOMES. Los simuladores hipotecarios pueden serte de mucha utilidad.
- Precalificación. Entrega la documentación inicial para una oferta preliminar.
- Avalúo y revisión legal. El banco ordena un avalúo catastral que puede costar desde 4 mil hasta 15 mil pesos. También se hace una revisión de gravámenes en el Registro Público.
- Cancelación del crédito anterior. El nuevo banco liquida la deuda previa y se obtiene un certificado de libertad de gravamen.
Costos asociados al refinanciamiento hipotecario
Gastos notariales y de avalúo
- Avalúo: desde 3 mil 500 pesos a 18 mil pesos, según el valor de la propiedad.
- Escrituración: desde el 1.5% al 3% del valor del inmueble.
- Registro público: desde 2 mil a 5 mil pesos.
Comisiones bancarias
- Apertura: del 1% al 3% del monto refinanciado.
- Compensación por saldo insoluto: 1% al 2% en algunos contratos.
Posibles penalizaciones por pago anticipado
Revisa tu contrato actual:
- Algunos bancos cobran hasta 5% del saldo por liquidación anticipada.
- Los créditos de Infonavit no cobran penalización después de 3 años.
Comparativa: refinanciamiento con el mismo banco vs. cambio de banco
| Factor | Mismo banco | Nuevo banco |
|---|---|---|
| Tasa negociada | Mejores condiciones para clientes existentes | Posible mayor reducción (competencia) |
| Trámites | Más rápido, sin nuevo avalúo en algunos casos | Proceso completo desde cero |
| Costos | Menores comisiones | Posibles promocionales, por ejemplo, avalúo gratis |
| Flexibilidad | Limitado a productos del banco | Acceso a mejores esquemas |
¿Qué hacer con el dinero que ahorres al refinanciar tu crédito?
Oportunidades en mercados inmobiliarios emergentes
Zonas de alta plusvalía
- Querétaro. El corredor industrial muestra un 12% anual de apreciación
- Puebla. Angelópolis tiene un 8% al 12% de apreciación anual
- Bajío. León, Guanajuato con una apreciación estimada del 5% para este 2025
En Grupo CAISA te ofrecemos desarrollos residenciales en zonas de alta plusvalía como Querétaro y Puebla.
Estrategias de diversificación patrimonial
¿En qué invertir tu dinero? El flujo liberado por la refinanciación de tu crédito hipotecario te puede ayudar a crear un portafolio inmobiliario básico:
- 50% en propiedad habitacional
- 30% en bienes raíces comerciales
- 20% en terrenos en desarrollo
Otras alternativas que puedes considerar en tu portafolio inmobiliario son:
- Las FIBRAS, que ofrecen del 6% al 8% de los dividendos anuales
- El crowdfunding inmobiliario, que puede ser desde 50 mil pesos
Con Grupo CAISA maximiza tu patrimonio después de refinanciar
Refinanciar puede ser una excelente opción en determinadas circunstancias, como la baja de la tasa de referencia de Banxico, pues los bancos tienden a bajar las tasas de sus productos como los créditos hipotecarios, lo que puedes aprovechar para refinanciar a una tasa más baja.
En Grupo CAISA te brindamos la asesoría para aprovechar la portabilidad hipotecaria, optimizar tu crédito y convertir el ahorro que obtienes después de refinanciar tu crédito hipotecario en una inversión inmobiliaria en zonas de alta plusvalía como Querétaro y Puebla.
Agenda una cita con nuestros especialistas de Grupo CAISA para empezar a aprovechar al máximo tu refinanciamiento hipotecario.
