La entrega del inmueble es el momento donde debes verificar que todo lo prometido se cumpla. Te explicamos paso a paso qué debes revisar al comprar una casa nueva. Desde los documentos legales hasta los detalles de las instalaciones, para que recibas tu propiedad sin sorpresas y con la tranquilidad de haber hecho una buena inspección antes de firmar el acta de entrega.
Documentación legal y contractual
Los documentos son la base que acredita tu propiedad y te protege de problemas futuros como adeudos heredados, gravámenes ocultos o irregularidades en la construcción.
Escrituras y título de propiedad
Las escrituras públicas son el documento legal que acredita la propiedad del inmueble. Verifica que las escrituras estén a nombre del vendedor y libres de gravámenes. El Título de Propiedad debe estar registrado en el Registro Público de la Propiedad, con datos del propietario, descripción del inmueble, número de registro y sellos auténticos.
Solicita al vendedor el Certificado de Libertad de Gravamen, emitido por el Registro Público de la Propiedad, que confirma que la propiedad no tiene hipotecas, embargos, adeudos fiscales u otras cargas legales. Este certificado debe tener una antigüedad no mayor a 30 días para garantizar que la información esté actualizada.
Contrato de compraventa y anexos
Revisa que lo entregado coincida con lo especificado en el contrato de compraventa. Compara cada especificación:
- Metros cuadrados de construcción
- Número de habitaciones
- Acabados prometidos
- Amenidades incluidas
Comprueba que la escritura pública esté inscrita correctamente en el Registro Público de la Propiedad y que el vendedor sea el propietario legal del inmueble.
Verifica que todos los anexos mencionados en el contrato estén presentes:
- Planos arquitectónicos
- Especificaciones técnicas
- Reglamento interno si es condominio
- Cualquier documento adicional prometido durante la negociación
Comprobantes de pago de servicios e impuestos
Las boletas de predial deben estar al día, cubriendo al menos los últimos 5 años, para asegurar que no se hereden deudas fiscales asociadas a la propiedad.
Solicita constancias actualizadas de no adeudo de agua, luz, predial, gas y mantenimiento en condominios para evitar adeudos inadvertidos. Estas constancias deben tener fecha reciente, idealmente del mismo mes de la entrega, y estar emitidas por las autoridades correspondientes.
Uso de suelo y permisos de construcción
El uso de suelo debe consultarse con el municipio para confirmar si corresponde a vivienda y no afecta la habitabilidad o futura venta.
En viviendas nuevas, comprueba la licencia de primera ocupación y el certificado final de obra como parte de la documentación esencial. Estos documentos certifican que la construcción cumplió con todas las normativas municipales y está autorizada para ser habitada.
Planos y especificaciones técnicas
Lleva los planos a la inspección y compara las dimensiones reales con las especificadas, mide los espacios principales con una cinta métrica para confirmar que los metros cuadrados de construcción sean los prometidos.
Verifica que la distribución de espacios coincida: ubicación de muros, puertas, ventanas, y que no haya modificaciones no autorizadas. Revisa las especificaciones técnicas de materiales y acabados; si el contrato especificaba pisos de porcelanato, verifica que no te hayan entregado cerámica de menor calidad.
Instalación eléctrica
Una instalación defectuosa puede provocar cortocircuitos, incendios o accidentes graves. Dedica tiempo suficiente a probar cada componente del sistema eléctrico de la casa.
Tablero eléctrico y breakers
El tablero eléctrico debe estar correctamente etiquetado, indicando qué circuito controla cada breaker. Prueba cada breaker apagándolo y encendiéndolo para confirmar que corta la corriente en el circuito correspondiente.
Confirma que el número de circuitos sea adecuado para el tamaño de la vivienda y que existan breakers independientes para áreas de alto consumo como cocina, lavandería y clima.
Confirma que el tablero esté instalado en un lugar accesible, seco y ventilado, y que cuente con un interruptor general que permita cortar toda la electricidad de la casa en caso de emergencia.
Contactos y apagadores
Prueba cada contacto con un dispositivo y cada apagador para confirmar el funcionamiento. Conecta tu probador en cada uno y verifica que la luz indicadora se encienda.
Revisa que los contactos estén firmemente instalados en la pared, sin movimiento ni holgura. Verifica que las placas decorativas estén completas y bien colocadas. Prueba cada apagador encendiendo y apagando la luz correspondiente varias veces para detectar conexiones flojas o intermitentes.
Sistema hidráulico y sanitario
Accesorios y llaves
Deja correr el agua durante 2-3 minutos en cada punto para detectar fugas y confirmar presión constante. Abre todas las llaves: lavabos, regaderas, tarja de cocina, lavadero y llaves de jardín si las hay. Mientras el agua corre, observa debajo de los muebles y alrededor de las conexiones buscando goteos o humedad.
Verifica que todas las llaves abran y cierren sin fugas y con buena presión. La presión debe ser constante, sin variaciones bruscas. Prueba el agua caliente en todos los puntos donde esté disponible, verificando que el calentador funcione correctamente y que el agua alcance la temperatura adecuada en tiempo razonable.
Drenaje y desagües
Llena lavabos y tinas hasta el tope y vacía completamente para probar la velocidad de drenaje y ausencia de reflujos. El agua debe drenar rápidamente sin estancarse. Escucha atentamente, no debe haber gorgoteos extraños que indiquen problemas de ventilación en las tuberías.
Prueba todos los inodoros accionando la descarga. Revisa que el tanque se llene correctamente y que no haya fugas en la base. Revisa debajo de cada mueble de baño y cocina buscando manchas de humedad o moho que indiquen fugas previas o activas.
Puertas y ventanas
Funcionamiento y cerraduras
Abre y cierra cada puerta y ventana para detectar desalineaciones o resistencias. Las puertas deben abrir y cerrar suavemente, sin rozar el piso o el marco. Las ventanas deben deslizarse sin esfuerzo excesivo.
Prueba todas las cerraduras con sus llaves correspondientes. Verifica que cada cerradura funcione suavemente, que las llaves giren sin forzar y que el pestillo entre completamente en el marco. Solicita todas las copias de llaves prometidas y verifica que funcionen en sus cerraduras correspondientes.
Sellos y aislamiento
Con las ventanas cerradas, no debe entrar aire del exterior. Asegúrate de que los burletes estén en su lugar y bien pegados, sin partes despegadas o que falten.
Revisa los vidrios buscando grietas, roturas o defectos de fabricación. En ventanas de doble vidrio, comprueba que no haya condensación entre los cristales, lo cual indicaría falla en el sello hermético.
Pisos, muros y acabados
Inspección de pisos
Las baldosas deben estar firmemente adheridas al piso. Un sonido hueco indica falta de adhesivo y eventualmente la pieza se romperá.
Busca inclinaciones usando una canica o una pelota pequeña. Colócala en diferentes lugares del piso y observa si rueda, lo que indicaría que hay desnivel. Revisa que no haya baldosas rotas, astilladas o con acabado defectuoso. Verifica que las juntas entre baldosas sean uniformes y estén correctamente selladas.
Inspecciona los zoclos o rodapiés confirmando que estén bien instalados, sin espacios entre el zoclo y la pared, y que las esquinas estén correctamente cortadas y unidas.
Revisión de muros y techos
Busca grietas en muros, especialmente grietas diagonales que pueden indicar problemas estructurales. Las pequeñas grietas capilares en acabados son normales, pero las grietas anchas o profundas requieren atención.
Detecta manchas de humedad, especialmente en techos, esquinas superiores de muros, y alrededor de ventanas. Las manchas amarillentas o cafés indican filtraciones activas o pasadas. Verifica que la pintura esté uniforme, sin descascaramientos, burbujas o diferencias de tono.
Revisa los acabados de yeso o pasta buscando desprendimientos, ondulaciones o áreas mal aplicadas. Pasa la mano por las superficies; deben ser suaves y parecidas en textura.
Cocina y baños
Verifica que las bisagras, cajones y puertas de gabinetes abran y cierren correctamente, sin desalineaciones. Abre y cierra cada cajón y puerta, coloca peso dentro y verifica que las bisagras y correderas soporten el peso sin problemas.
Revisa que los azulejos estén bien adheridos sin piezas huecas. Golpea suavemente cada azulejo con los nudillos: un sonido sólido indica buena adherencia, un sonido hueco indica que el azulejo se desprenderá. Prueba que las juntas entre azulejos estén correctamente selladas con boquilla, especialmente en áreas húmedas.
En la cocina, prueba la tarja verificando que drene correctamente y que las conexiones de agua no tengan fugas. Si hay muebles de cocina instalados, revisa que las cubiertas estén bien fijadas y niveladas. En baños, confirma que los muebles de lavabo estén firmemente instalados y que el lavabo esté correctamente sellado al mueble y a la pared.
Áreas exteriores y comunes
Si tu casa incluye jardín, cochera o áreas comunes en caso de condominio, estas también requieren inspección. Verifica el funcionamiento de portones automáticos si los hay: prueba el control remoto, los sensores de seguridad y el sistema de apertura manual en caso de falta de energía.
Revisa el estado del pavimento en la cochera buscando grietas, hundimientos o desniveles que puedan acumular agua. Comprueba que el drenaje pluvial funcione correctamente y que el agua no se estanque. Si hay jardín, confirma que el sistema de riego funcione en todos sus puntos y que no haya fugas en las tuberías.
En desarrollos con áreas comunes, confirma que las amenidades prometidas estén completas y sean funcionales. Compara con lo especificado en el contrato: si prometieron alberca, gimnasio, salón de eventos o áreas verdes, confirma que estén terminadas y en condiciones de uso. Las amenidades que aumentan el valor de la propiedad son un factor importante en tu inversión.
La inspección de tu casa nueva es un proceso que requiere atención al detalle y tiempo suficiente para revisar cada elemento. Si estás considerando comprar una propiedad, conoce las ventajas de comprar tu casa en Grupo CAISA, donde el control total del proceso constructivo garantiza estándares de calidad superiores.
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